Аренда и покупка жилья: Что из этого подходит мне?
Арендовать или покупать? То, что когда-то было простым вопросом аренды или покупки жилья, теперь стало гораздо сложнее. Долгое время считалось, что, как только вы заработаете и накопите достаточно денег, вы купите дом, потому что владение им - это мечта и наиболее финансово ответственное решение. Но теперь это не обязательно так. Сегодня жизнь изменилась, и многие люди по разным причинам предпочитают арендовать, а не покупать дом. Раньше было просто подсчитать, можете ли вы позволить себе купить дом, но теперь в игру вступает больше факторов, связанных с образом жизни.
Во-первых, с точки зрения инвестиций, владение домом всегда рассматривалось как важный шаг на пути к богатству и безопасности. Это объяснялось тем, что недвижимость обычно дорожала и приносила больше прибыли, чем инвестиции. Оглянитесь на прошедшее десятилетие, на кризис ипотечного кредитования, и вы увидите, что рост стоимости больше не является гарантией. В настоящее время бесчисленное множество людей все еще владеют домами, которые находятся "под водой", то есть сумма их долга по ипотеке превышает продажную стоимость жилья.
Кроме того, цены на некоторых рынках жилья по всему миру взлетели до такой степени, что многие люди - особенно те, кто покупает жилье впервые, - не могут позволить себе выйти на рынок. По данным Института фискальных исследований, миллениалы, получающие средний доход, сталкиваются с трудностями при покупке, поскольку цены на жилье растут гораздо быстрее, чем доходы.
Наконец, многие миллениалы считают, что не могут позволить себе жилье из-за студенческих долгов и проблем с кредитами, сообщает NYpost. Кроме того, молодые люди решают, что не хотят брать на себя расходы по содержанию жилья, и предпочитают снимать его и иметь больше свободного времени, не тратя его (и свои деньги) на благоустройство и ремонт.
Вам нужно где-то жить, так как же решить, что лучше - аренда или покупка дома? Как уже говорилось, здесь играет роль множество факторов, потому что покупка дома - это уже не просто инвестиционное решение. Мы рассмотрели расходы, связанные с обоими вариантами, а также различные плюсы и минусы аренды и покупки жилья. Прочитайте это руководство и решите для себя, что лучше - аренда или покупка дома.
Аренда
Расходы
Если с наличностью проблемы, аренда требует меньше денег наперед, чем покупка дома. Тем не менее, аренда новой квартиры и переезд влекут за собой ряд расходов, к которым вам нужно подготовиться.
Арендная плата - как правило, вам придется заплатить за первый месяц вперед. Некоторые квартиры также требуют, чтобы вы заплатили за последний месяц при въезде. Эта сумма может служить или не служить залогом.
Страховой депозит - это денежная сумма, которую вы выплачиваете арендодателю в случае повреждения имущества, требующего ремонта или дополнительной уборки. Кроме того, многие арендодатели вычитают из страхового депозита плату за уборку при переезде, если вы хотите провести ремонт, перекраску или уборку между арендаторами. Важно знать законы штата, в котором вы живете, чтобы убедиться, что депозиты, которые с вас требуют, законны. В то время как большие группы арендаторов, скорее всего, будут соответствовать требованиям, индивидуальные или небольшие компании могут этого не делать.
Плата и дополнительные депозиты - У вас есть домашнее животное? Отличная новость заключается в том, что все больше и больше квартирных сообществ разрешают содержание некоторых видов домашних животных. Недостатком является то, что вам, скорее всего, придется заплатить дополнительный депозит и/или сбор за содержание домашнего животного. Это компенсирует расходы на дополнительную уборку, которая может потребоваться из-за несчастных случаев с животными, а также на дополнительный износ напольного покрытия.
Переезд - независимо от того, арендуете вы дом или покупаете, вам придется перевозить свои вещи, и в какой-то момент эта работа, скорее всего, станет слишком большой, чтобы справиться с ней самостоятельно. Вам нужно будет выделить деньги на грузчиков или хотя бы на аренду грузовика для переезда, если вы собираетесь делать это самостоятельно.
Страхование арендаторов - не все арендодатели требуют страховать имущество арендаторов, но это рекомендуется сделать. В случае ограбления, пожара или погодных катаклизмов страховка квартиросъемщиков поможет вам заменить мебель, мелкую бытовую технику и личные вещи. По данным State Farm Insurance, для начала нужно определить, сколько стоит ваше имущество, составив список всех вещей и их стоимость. Стоимость полиса зависит от местоположения, типа квартиры и выбранной вами суммы страхового покрытия. В некоторых крупных квартирных сообществах могут потребовать подтверждение страхования квартиросъемщиков, прежде чем вы сможете въехать в квартиру.
Коммунальные платежи - в зависимости от того, включены ли коммунальные услуги в арендную плату. Некоторые арендодатели могут включать воду или тепло, но не другие услуги. Уточните, какие коммунальные услуги входят в арендную плату, а на какие нужно будет ежемесячно выделять средства.
Стирка Если в квартире или доме, который вы снимаете, нет стиральной машины и сушилки, вам придется платить за стирку в прачечной. Эта сумма может увеличиться, и ее следует включить в бюджет вашего дома, если вы снимаете жилье.
Плюсы аренды
Обслуживание и ремонт - не ваша проблема
Аренда - это способ проживания, не требующий особого ухода. За ремонт и замену основных приборов отвечает арендодатель. Это может быть реальной экономией времени и стресса, когда отключается отопление или кондиционер, а вам нужно быть на работе.
Переезд без проблем
Если ваш отъезд соответствует условиям аренды, вы можете спокойно собирать вещи и переезжать в другое место, будь то другой город или другая страна. Вам не нужно беспокоиться о том, как продать дом по достаточно высокой цене, чтобы это имело смысл. Именно поэтому аренда по сравнению с покупкой дома часто является лучшим вариантом для тех, кто часто меняет работу или часто переводится в другую компанию.
Аренда по сравнению с покупкой дома дешевле
При аренде не нужно копить на большой первоначальный взнос и не нужно беспокоиться о колебаниях цен на жилье. Если стоимость недвижимости упадет, это не ваша проблема. Остальные деньги можно хранить на инвестиционных счетах.
Кредитный рейтинг не так важен
Чтобы получить одобрение на ипотечный кредит и хорошую процентную ставку, вам нужна отличная кредитная история. Даже если вам придется пройти проверку кредитоспособности при аренде квартиры, она обычно не такая строгая, как при ипотечном кредитовании. Если в вашей биографии нет таких серьезных проблем, как банкротство или исключительно низкий кредитный рейтинг, вы сможете снять квартиру. Кроме того, если ваша финансовая ситуация нестабильна, аренда может стать лучшим вариантом.
Минусы аренды
Отсутствие собственного капитала
Несмотря на своевременную оплату аренды и хороший уход за недвижимостью, вы не создаете никакого капитала. Это означает, что когда вы покинете недвижимость, вы не накопите никакого капитала. В зависимости от того, где вы живете и какова ваша индивидуальная ситуация, это может быть недостатком.
Отсутствие налоговых льгот
Несмотря на изменения в налоговом законодательстве, скорее всего, домовладельцы по-прежнему смогут вычитать часть процентов по ипотеке и налогов на недвижимость в своих декларациях о доходах на федеральном уровне и уровне штата. Это может стать важным фактором для некоторых арендаторов, особенно для тех, у кого более высокий доход.
Рост арендной платы
Как правило, арендодатель повышает арендную плату, чтобы идти в ногу с рынком и покрывать растущие расходы. Домовладельцы, взявшие срочную ипотеку, не сталкиваются с такой неопределенностью и могут планировать, что платежи будут стабильными в течение всего срока действия кредита, независимо от того, растет или падает рынок недвижимости. При аренде недвижимости вы не можете контролировать, повысится ли арендная плата и на сколько.
Никаких гарантий
Несмотря на законы, предотвращающие незаконное выселение и требующие адекватного уведомления, если вы не сможете продлить договор аренды, нет никаких гарантий, что вы сможете остаться в арендованной недвижимости на неопределенный срок. Даже если вы являетесь образцовым арендатором, недвижимость продается, превращается в кондоминиум или меняется иным образом, а значит, жильцам приходится переезжать. Пока владелец жилья продолжает выплачивать ипотеку, ему не придется переезжать.
Покупка
Покупка дома может стать хорошим решением, но прежде чем приступать к поискам, важно знать, что вы можете себе позволить. Большинство финансовых экспертов скажут вам, что общие расходы на жилье не должны составлять 28-30 % от вашего валового ежемесячного дохода. Также важно помнить, что на многих рынках стартовые дома находятся в дефиците, что делает конкуренцию за них более острой. Если вы проанализировали свой бюджет и кредитную ситуацию и решили, что хотите купить дом, вот факторы, которые следует учитывать:
Расходы на покупку
Как вы можете себе представить, первоначальные расходы на покупку дома намного больше, чем на аренду. Если вы рассмотрели варианты аренды и покупки дома и решили, что хотите приобрести его, учтите, что вам потребуется собрать сумму, прежде чем вы сможете получить ключи от собственного жилья.
Залоговые деньги . Когда вы найдете дом, который вам понравится, помимо предложения вам также придется предоставить продавцу чек в качестве "аванса". Обычно эти деньги составляют от 1 до 3 процентов от цены продажи и показывают продавцу, что покупатель серьезно относится к предложению. Если предложение будет принято, деньги поступят на счет эскроу до момента закрытия сделки, когда покупатель получит кредит на оплату.
Первоначальный взнос - это еще одна сумма, которую вам нужно будет указать, когда вы будете делать предложение продавцу. Общая сумма - это процент от стоимости покупки, который вы заплатите при закрытии сделки. В зависимости от типа ипотеки, вашего кредитного рейтинга и местного рынка жилья, идеальный первоначальный взнос обычно составляет 20 процентов. Некоторые ипотечные кредиты допускают 10-процентный первоначальный взнос, а кредиты Федерального жилищного управления (FHA) могут составлять всего 3,5 %.
Оценка - перед тем как одобрить ипотеку, покупатели должны получить оценку недвижимости. Это делается для того, чтобы убедиться, что продажная цена соответствует рыночной стоимости дома. Стоимость оценки обычно составляет от 300 до 500 долларов.
Осмотр - хотя кредитор может и не требовать его проведения, осмотр дома лицензированным специалистом всегда является хорошей инвестицией. Осмотр может выявить недостатки или необходимость ремонта, которые покупатели не замечают. Если будут обнаружены серьезные дефекты, это может привести к переговорам с продавцом о том, кто будет оплачивать или проводить ремонт или реконструкцию. Стоимость таких услуг также составляет от 300 до 500 долларов. Если вы живете в районе, где полезно тестирование на радон или плесень, могут потребоваться дополнительные расходы.
Налоги на недвижимость Домовладельцы должны платить налог на недвижимость заранее, поэтому в зависимости от налогового цикла, в котором вы покупаете, часть налогов на недвижимость может быть включена в стоимость закрытия сделки, чтобы возместить продавцам сумму, за которую они уже заплатили.
Страхование домовладельцев . Прежде чем поставить свою подпись на пунктирной линии при закрытии сделки, вам нужно будет предоставить доказательства того, что вы приобрели страховку домовладельца. Страховые взносы обычно выплачиваются ежегодно, поэтому вам придется оплатить первый год заранее.
Частное ипотечное страхование . Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от стоимости покупки, вас могут обязать приобрести частное ипотечное страхование. Этот полис защищает кредитора в случае, если ему придется обратить взыскание на дом и продать его со скидкой. Размер выплат зависит от первоначального взноса и кредитного рейтинга покупателя.
Дополнительные расходы при закрытии сделки. Сложно сказать, что они включают в себя, поскольку многое зависит от объекта недвижимости, местоположения и вашей индивидуальной ситуации с ипотекой. Типичные сборы и расходы могут включать в себя плату за кредитный отчет, комиссию за выдачу кредита, сертификаты о затоплении, страхование титула, налоги на запись и т. д. Расходы на закрытие сделки обычно составляют от 2 до 4 % от продажной цены. Конечно, ипотечные агентства часто предлагают различные варианты, сочетающие несколько более высокие ставки с более низкими расходами на закрытие сделки, и наоборот.
Прочие расходы
После приобретения недвижимости вам нужно будет регулярно вносить платежи по ипотеке, а также платить налоги и страховку. Некоторые кредиторы позволяют включить налоги и страховку в ежемесячный платеж. Эти суммы будут храниться в условном депонировании до тех пор, пока кредитор не оплатит их от вашего имени.
Коммунальные услуги - как только вы станете владельцем дома, все коммунальные услуги перейдут в вашу собственность. Неплохо составить бюджет на оплату воды, газа, электричества, мусора и утилизации, кабельного телевидения и интернета.
Обслуживание Это не одна из радостей владения домом, но это определенно главная обязанность. Обслуживание включает в себя все: от ремонта, когда что-то выходит из строя, до регулярной замены устаревшей техники и светильников. Кроме того, крупные приборы, такие как отопление и кондиционирование, нуждаются в регулярном осмотре и настройке, чтобы убедиться, что они работают правильно и эффективно. Бюджет на содержание дома также должен учитывать все работы, которые вы не будете выполнять самостоятельно, например, уборку, покраску, уборку снега, работы во дворе и другие виды благоустройства. Основным ориентиром является выделение 1 процента от стоимости дома на ремонт и обслуживание.
Вы также захотите иметь фонд на более крупные ремонтные работы, например, если вам придется заменить разбитое окно, испачканное ковровое покрытие или дыру в стене. Многие ремонтные работы обходятся дороже, чем можно подумать!
Меблировка . Каждый раз, когда вы переезжаете в новый дом, вам необходимо купить разные вещи - от новых ламп или фурнитуры до дополнительных предметов мебели. Вам захочется отложить немного денег на эти покупки. Если вы впервые покупаете жилье, то, скорее всего, вам придется купить больше мебели, если только вы не переезжаете из такой же большой арендованной квартиры. Независимо от того, покупаете ли вы новую мебель или подержанную, расходы должны быть учтены в вашем бюджете, даже если они растянуты на длительный период времени.
Расходы на переезд . В зависимости от того, сколько у вас вещей, вы можете обойтись арендой грузовика и переездом самостоятельно. В противном случае вам нужно будет получить смету от грузчиков, потому что в зависимости от объема вещей и расстояния переезд, скорее всего, будет стоить от 500 долларов до нескольких тысяч.
Ремонт и перепланировка. Обустройство дома - это часть удовольствия от владения жильем. Разумеется, это влечет за собой определенные расходы. Если вы считаете, что для того, чтобы быть счастливым в новом доме, вам потребуется капитальный ремонт, очень важно иметь реалистичную оценку того, сколько он будет стоить, прежде чем вы согласитесь на покупку конкретного дома. Даже новое ковровое покрытие или ремонт пола из твердых пород дерева могут исчисляться тысячами долларов, если площадь дома велика.
Преимущества покупки
Несмотря на все расходы, покупка дома может стать отличным решением для многих людей. Если вы не планируете переезжать из этого района надолго и имеете приличную кредитоспособность, покупка дома может стать правильным решением. Кроме того, если цены растут, ожидание может оказаться дорогостоящим.
Вы накопите капитал
Владение домом позволяет вам накапливать капитал. С каждым платежом по ипотеке вы будете погашать основную сумму кредита - пусть и небольшую. Если вы погасили хотя бы 20 процентов основного долга, вы сможете рефинансировать свою ипотеку, если процентные ставки упадут достаточно низко, чтобы это было выгодно с финансовой точки зрения. По данным The New York Times, в среднем владельцы жилья имеют чистый капитал (195 400 долларов), который в 36 раз больше, чем у среднего арендатора (5400 долларов). Кроме того, значительные улучшения, которые вы сделаете в доме, помогут увеличить его стоимость, хотя не стоит рассчитывать на то, что вы окупите все затраты на ремонт или улучшение.
Некоторые налоговые льготы
Владельцы жилья имеют некоторые налоговые льготы. В связи с предстоящими изменениями в федеральном налоговом кодексе США трудно сказать, какими будут налоговые льготы в будущем, однако в настоящее время можно вычесть проценты по ипотеке, если вы учитываете их в составе вычетов. Налог на недвижимость также подлежит вычету.
Во многих штатах, если вы владеете домом и живете в нем, вы можете претендовать на освобождение от усадьбы. Это означает, что определенная часть стоимости вашего дома будет освобождена от налога на недвижимость, что позволит вам сэкономить.
Возможности получения дохода от аренды
Если вы владеете своим домом, вы можете сдавать часть его в аренду, чтобы покрыть расходы на ипотеку и расходы. Даже краткосрочная аренда через Airbnb или другие сервисы совместного пользования может помочь покрыть расходы. Это отличный вариант, если вы столкнулись с финансовыми трудностями и нуждаетесь в помощи для покрытия расходов.
Создание сообщества
Приобретая дом, вы становитесь частью района, который не так скоротечен, как многоквартирные дома. Знакомство с соседями и проживание рядом с друзьями ваших детей может способствовать развитию вашего сообщества и укреплению личных связей. Все это делает жизнь более насыщенной.
Недостатки покупки
Подверженность финансовым рискам
Да, владение домом способствует накоплению капитала, но это не значит, что вы не потеряете деньги, когда придет время продавать. Если рынок жилья упадет, как это случилось в 2008 году, ваш дом может стоить меньше, чем ипотечный кредит, который вы на него взяли. Это значит, что если вам придется продавать дом, вы потеряете деньги при выплате ипотеки.
Обслуживание и ремонт
Снимая жилье, вы просто звоните хозяину, когда лопаются трубы, переполняется раковина или не работает отопление. Когда вы владеете собственным домом, ответственность за все лежит на вас. Как отмечалось выше в разделе "Расходы", сумма эта немаленькая, и ей должно найтись место в вашем годовом бюджете.
Покупка большего количества вещей
Большой дом, больше комнат и пространства - значит, больше вещей. В конце концов, вы захотите обставить все комнаты в доме, а это означает больше денег. Знание того, что у вас есть и что вам нужно будет купить, поможет составить бюджет на все вещи, необходимые для того, чтобы сделать ваш новый дом комфортным.
Большие денежные затраты
Как мы уже отмечали, чтобы купить дом, вам придется накопить значительную сумму денег, включая первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. Добавьте к этому расходы на переезд и обустройство нового жилья с коммунальными услугами и мебелью, и сумма может показаться колоссальной. Без сомнения, это самая крупная покупка, которую большинство людей когда-либо совершали.
Поэтому, как только вы оцените, подходит ли вам аренда или покупка дома, берите свой бюджет и начинайте ходить по домам. Если вы снимаете жилье, вы можете выбрать недвижимость с теми удобствами, которые вам действительно нужны. Если же вы покупаете дом, проведите небольшое исследование в Интернете, а затем позвоните своему агенту по недвижимости. Несмотря на то, что аренда и покупка - это важные жизненные решения, просмотр недвижимости и планирование перемен могут быть очень увлекательными и интересными!
